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El pasado 22 de septiembre de 2020 ha entrado en vigor la Ley 11/2020 de medidas de contención de rentas en el mercado de alquiler, publicada por la Generalitat de Cataluña. Dicha normativa afecta de manera inmediata a los alquileres de viviendas de municipios como Barcelona, Mataró, Sabadell, Granollers… y otras localidades de Cataluña; limitando la renta de los contratos de alquiler que se formalicen a partir de ahora o que deban renovarse. Por lo que los propietarios deberán tener en cuenta que a la hora de firmar un nuevo contrato de alquiler de su piso, o de renovar el mismo, no podrán poner la renta que ellos consideren de mercado, sino que deberán verificar primero cual es el índice de referencia de su piso que podrán consultar en la web de la Generalitat de Cataluña.

Pero no todos los contratos de arrendamiento de viviendas quedan sujetas a dicha normativa, pues se excluyen ciertos arrendamientos como los anteriores al 01/01/1995 o los de protección oficial; así como aquellos alquileres que no sean para la vivienda habitual del inquilino, es decir, los contratos de temporada o de duración inferior a un año.

Lo primero que deberemos tener en cuenta es si el piso ha sido alquilado en los últimos 5 años (a contar del 22/09/2020), pues de ser así, la renta no podrá sobrepasar ninguno de los dos siguientes límites: el índice de referencia publicado multiplicado por los metros útiles del inmueble, o el precio del último contrato actualizado con el Índice de Garantia de Competividad. Y si la vivienda no había sido alquilada en los últimos 5 años, el único límite sería el citado índice de referencia multiplicado por los metros antes mencionados.

Cabe añadir, que no debemos limitarnos a pensar que el índice de referencia es el precio que debemos indicar en el contrato, y por tanto la renta máxima que podamos aplicar; pues hay diferentes variantes que pueden incrementarlo, como por ejemplo si ha sido reformado durante el último año, eso si, en dicho caso deberíamos descontar las subvenciones recibidas. También varía dicho límite si la vivienda tiene tres de las siguientes características: ascensor, aparcamiento, que esté amueblado, calefacción o refrigeración, zona comunitaria de uso compartido, piscina u otros equipamientos, conserjería, vistas especiales. Por ejemplo, si una vivienda se alquila con calefacción, y la finca dispone de ascensor y conserjería se podría aplicar un incremento del 5% sobre el citado índice.

Por otro lado, si el importe del alquiler se cuantifica por la suma del importe de la renta más otros conceptos asimilados a renta (portería/servicios/IBI…), el índice de referencia solo afectaría a la partida de la renta, pero no a los conceptos asimilados; por lo que el importe a pagar por el alquiler siempre sería superior al mencionado índice al incrementarse dichos otros conceptos.

También deberemos tener presente las obligaciones formales que establece la citada normativa a la hora de publicitar el alquiler del piso o de formalizar el contrato. Pues se deberá adjuntar al contrato la impresión del índice de referencia, y si el piso hubiese estado alquilado con anterioridad se deberá informar del importe de la renta del último contrato y a justificar la determinación de la renta actual, o bien autorizarlo para que pueda obtener esta información del Incasol. Y en las publicaciones de los anuncios de alquiler también se deberá informar del valor del índice de referencia en los precios de alquiler. En caso de incumplimiento de dichas obligaciones formales, o de ser la renta superior a lo establecido en la citada normativa, a parte de la interposición de una demanda judicial por el arrendatario, el arrendador se expone a multas administrativas que irán de 3.000€ como mínimo en el supuesto de infracciones leves, a 90.000€ como máximo en las graves.

En definitiva, nos encontramos con una nueva realidad en el mercado de alquiler de viviendas en Cataluña, que dista mucho de la situación anterior, y que pese a estar recurrida dicha ley, es de obligado cumplimiento hasta que no se resuelva el citado recurso por parte del Tribunal Constitucional. Y como ya hemos mencionado no es cuestión tan sencilla la cuantificación de la citada renta mínima, pues intervienen otros factores como los que les hemos detallado en el presente artículo y otros que no hemos mencionado para no extendernos demasiado, pero que les animamos a que nos consulten.